最近頻繁有朋友咨詢“法拍房可不可以買?”、“買法拍房應該注意哪些風險?”、“決定參加法拍之前應該做哪些功課?”今天惠興邦律師和大家聊聊法拍房存在的風險及如何防范相關問題。

　　一、法拍房及優勢

　　1、法拍房

　　即法院強制執行拍賣的房屋。當債務人無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金清償債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房

　　2、法拍房的優勢

　　(1)一般情況，法拍房價格比市場價要低

　　(2)當前情況下，法拍房不受限購政策影響

　　(3)可按揭貸款，也可享受教育、養老、社保等資源

　　二、法拍房有哪些風險?

　　1、過戶容易，收房難

　　(1)租約

　　法拍房過戶都比較容易，但是買到了不代表一定能住進去，因為有的房子是帶有租約的，“買賣不破租賃”，所以就算過了戶也要等租期到了之后才能住進去，假如是一二十年租約的房子，那就直接建議可以不要拍了。

　　(2)騰房

　　即使沒有租約的房子，拍到了也有可能住不進去，因為如果法院不負責騰房，遇到老賴死活不走，或者遇到其他的債權人占用房屋，那就只能走法律程序去訴訟要求對方交房。

　　2、高額的稅費

　　法拍房的稅費基本上由買家承擔，其稅費與二手房的稅費差不多。但是有的法拍房稅費很高，特別是公司名下的房產要交高額的土地增值稅等。

　　3、拖欠費用

　　法拍房在拍賣之前可能已經空置很久了，這就可能存在物業費，水電費欠費問題，而這筆費用也是由買家來承擔。

　　4、售后問題

　　買法拍房通常會有固定的看樣時間，但是不可能像買二手房那么看的仔細，所以很多細節要注意，比如房子會不會漏水，小區建筑有沒有問題，房子之前發生過什么事故等，這些都要查清楚，因為萬一買到兇宅了肯定也不舒服。

　　5、無法貸款

　　法拍房一般情況下可以貸款，但是不能用公積金。有的房子因為產權證問題不能貸款，所以一定要搞清楚，如果買了才發現不能貸款，那交不起尾款要悔拍，保證金可就不退了。

　　6、落戶及學位占用

　　現在法拍房落戶都很容易，而且很多人長沙買房是為了小孩讀書，但是學區如果被占用了可能近幾年就無法用了。

　　三、如何規避法律風險

　　1、實地考察

　　(1)確認房子是否存在租約，有很長租約的房子都不要去買。除非價格真的很便宜，你能接受買了之后長期無法入住。

　　(2)去小區物業調查欠費情況，去相關部門查水電欠費情況，綜合衡量再決定是否要購買。

　　(3)看看房子是否存在漏水等質量問題。

　　(4)詢問周邊鄰居，問問房子有沒有發生過事故等。

　　2、與執行法官核實相關情況

　　(1)是否負責騰房。如法拍房有人居住且法院不負責騰房的，堅決不買。

　　(2)是否可以貸款。很多法拍房是不能貸款的，并且需要很快交清房款，所以要結合自身情況充分了解。

　　(3)是否已經下證。了解房屋權是否取得房產證。

　　(4)稅費的承擔情況。如果稅費由買方承擔的話，建議綜合考慮是否真的經濟實惠。

　　3、與稅務部門了解稅費情況

　　房屋年限、房屋歸屬等與應交稅費密切相關，咨詢稅務部門能較準確的預估出可能產生的稅費情況。

　　4、核查落戶及學位占用

　　(1)去房屋所在地的派出所核查戶口簿登記的情況。

　　(2)去房屋所在學校查詢學位使用情況。